Quand la Masse guérira-t-elle ?

« Y en a marre ! » : Par ces mots, le Directeur Général entamait sa réponse aux déclarations préalables de la CGT, SOLIDAIRES et FO. La cause de l’exaspération présidentielle résidait dans le procès d’intention qui lui était fait. Pour nos partenaires syndicaux il existerait une volonté administrative de « tuer » l’EPA. L’avenir le dira !

La CFDT rejette énergiquement certaines mesures qui éloignent l’EPA de son but social. Pour autant, et pour avoir participé largement aux débats lors des diverses réunions, nous devons admettre ne pas percevoir clairement un désir d’euthanasie derrière les discours et les actes de la parité administrative.

Ainsi plusieurs de nos propositions tendant à accroître le taux d’occupation, et donc les recettes potentielles de l’établissement, ont été retenues. Encore fallait-il en formuler.

Pour la première fois nous entrevoyons, même si cela reste incomplet, l’avenir de l’organisme au delà des quelques mois à venir.

Nos représentants attendent néanmoins que ces bonnes dispositions persistent et qu’un plan global de rénovation du parc immobilier vienne donner une réelle lisibilité aux locataires sur leur situation propre. Les élus de notre organisation refusent donc de voter sur des mesures isolées. Nous jugerons sur pièce lorsqu’une stratégie d’ensemble nous sera présentée.

Loyers toujours à la hausse !

Après écoute des déclarations préalables des OS le président a répondu un rien agacé qu’il n’acceptait pas les procès d’intention, estimant que lors de ces dernières années (sous sa présidence) l’EPA n’avait jamais autant investi tout en limitant la hausse des loyers. Les augmentations des premières années de l’ère FOURNEL ont certes été inférieures à celles de la période MONGIN qui flirtaient allègrement avec les 6% annuels. Cependant vous verrez plus loin qu’en 2010 les motifs d’inflation ont une fâcheuse tendance à s’additionner.

Tableau de bord et noir tableau :

Le président a ensuite présenté, au galop, des tableaux d’indicateurs de gestion tels que :

• durée de traitement d’une demande de logement ;
• motif de refus ;
• évolution du parc ;
• répartition catégorielle des locataires ;
• loyer moyen par logement.

La CFDT a réagi en mettant en exergue les problèmes rencontrés notamment en Ile-de-France où les besoins importants vont perdurer (offre faible en quantité et inadéquation par rapport au type de logement demandé). Là aussi, il faudra mettre en place un plan d’action. L’objet de l’EPA, contenu dans ses statuts, n’est-il pas de proposer des logements dans les régions où la tension immobilière est la plus forte. Quel meilleur exemple que la région parisienne ?

Ne pas rééditer les erreurs du passé :

L’autorisation de passation d’un marché d’assistance pour la préparation d’un bail emphytéotique concernant les bâtiments G et K de la Joliette à Marseille a été adoptée. Compte tenu de la taille de cette opération de réhabilitation, il est effectivement opportun de se faire aider en amont pour ensuite maîtriser l’encadrement du prestataire choisi. Certaines expériences malheureuses nous invitent à la prudence. Vote de la CFDT : pour.

Points budgétaires :

• Suite et fin des modifications purement techniques concernant les règles de comptabilisation des immobilisations (pas d’impact sur les locataires). Vote de la CFDT : pour.
• Décision modificative n°2 ou DM2 :
  Il s’agit d’un ajustement de la présentation du budget 2009 pour tenir compte de la réalisation effective des recettes et dépenses (par rapport aux prévisions du budget primitif 2009) et pour intégrer la prise en recette fin septembre de 1,2 million d’euros de retour sur CAS (vente de cités). Le résultat en est une amélioration de la trésorerie et le lancement d’opérations de travaux en tranches pluriannuelles (rénovation des cités du Havre et de La Rochelle).
  Vote : CFDT, UNSA et SNCD « pour », les autres « contre ».

Reconduction de la prime exceptionnelle aux personnels contractuels :

Après une observation d’ordre juridique du contrôleur financier, cette prime doit être votée chaque année au CA. En conséquence, la pérennisation initialement à l’ordre du jour est devenue reconduction, du fait même de « la situation irrégulière de ces agents contractuels ». Rassurez vous l’EPA n’emploie pas des « sans-papiers » mais du coté du Ministère on ne partage pas la même vision des textes que la DG. En résumé nous saurons bientôt si l’EPA peut, ou non, employer des agents « Berkani ». Vote de la CFDT : « pour ».

Ajustement de la grille révisée des loyers établie en juillet.

Le résultat en est une augmentation de 1,8 % en moyenne avec maintien des planchers et plafonds de + ou – 3 % et augmentation maximum de 10 % pour les locataires tiers. Au départ il s’agissait d’harmoniser les barèmes de calcul des redevances d’occupation.

La CFDT a rappelé que l’indice de référence des loyers (IRL) subissait lui une augmentation inférieure à 1,8 % (0,32 sur 12 mois au troisième trimestre 2009). L’EPA nous propose plus loin dans le budget primitif de 2010 une augmentation générale des loyers de 1,2 % , cela aboutirait au total à une augmentation minimum de 3 % pour un grand nombre de locataires. La CFDT a refusé de participer à ce vote. Cette position découle de notre refus de voir saucissonner les mesures et cumuler les motifs d’augmentation.

Programmation immobilière 2010 :
Les résultats de nos actions passées,
l’espoir de voir aboutir nos revendications actuelles :

Le président a rappelé que la capacité financière d’investissement de l’EPA ; 3,8 millions d’euros ; permet tout juste de faire face aux travaux prioritaires obligatoires pour le bailleur (sécurité, mise aux normes...) et que les opérations de grande ampleur se feront sur les retours de CAS. Soit 1,2 million versés en septembre et 4,3 millions attendus en 2010. Il a aussi martelé qu’en l’absence de cessions de cités les rénovations sont impossibles dans les cités qui restent dans le parc de l’EPA. Ce Compte d’Affectation Spécial est alimenté par le retour de 65% du montant des ventes d’immeubles, le reste est reversé au budget immobilier des différents ministères. C’est notre organisation qui avait obtenu que ce retour soit effectué au compte de l’EPA, comme c’était le cas pour le budget de l’administration lorsqu’elle cède un bien immobilier. La CFDT est intervenue en prenant acte des améliorations constatées récemment (travaux relancés) mais a demandé un plan global d’action ambitieux à moyen terme (5 ans) et non pas année par année. Cela permettrait, dès à présent, une priorisation des travaux à réaliser, un déroulement programmé au fil des rentrées d’argent et donc une lisibilité pour les locataires. Cette fois le président n’a pas rejeté cette manière de voir et est prêt à essayer de mettre en place un plan indicatif immobilier sur environ 3 ans, les ressources nécessaires et le dispositif de récupération sur travaux retiré de l’ordre du jour après demande des O.S. (cf. compte-rendu de la Commission Restreinte du 6/11/09). Dont acte mais dans l’attente d’un plan d’action maintes fois sollicité par la CFDT, nous refusons de participer à ce vote.

Utilisation du CAS 2009 :

Ventilation des 1,2 millions sur le lancement de la rénovation des cités du Havre et de La Rochelle. Pour les mêmes raisons que précédemment : refus CFDT de participer à ce vote.

Budget primitif 2010 :

Le BP 2010 étant construit avec un scénario de 1,2 % d’augmentation générale des loyers conjuguée avec les 1,8 % de la révision des grilles de loyer, la CFDT a refusé de participer au vote. Le président a ajouté qu’il n’était pas contre l’idée de tendre vers une augmentation des redevances similaires à l’IRL, abondée d’une récupération sur travaux qui reste à débattre. Selon lui, la hausse générale de 3% était inférieure à ce qui avait été fait les précédentes années et ce serait une erreur d’aller en deçà. Il a également rappelé que la réorganisation du réseau comptable du service central (discutée au prochain CA de printemps) permettrait le reversement d’une subvention plus importante à l’EPA : de l’ordre d’environ 1,6M€.

Remise aux domaines pour cessions de cités :

6 cités étaient concernées. Il s’agissait de Valenciennes, Modane, La-Ferrière-Sous-Jougne, L’Hospitalet, Lannoy et Risquons-Tout. Le président a rappelé que les cessions de cités permettent la relance des travaux sur les cités domaniales pérennes et la prise à bail dans certains secteurs (IDF). Bref : d’améliorer l’offre de logements où c’est utile ainsi que l’état général des appartements. La CFDT a précisé qu’elle n’y était pas opposée par principe mais que chaque cession devait faire l’objet de débat spécifique au cours des Commissions Régionales (CRM). Dans certains cas (Valenciennes) des cités, même partiellement occupées par des douaniers en activité, sont rentables. Le président a alors lancé le débat sur la cité de MODANE CILOF : 3ème tentative suite aux 2 précédents CA avec pour seul critère la sous occupation douanière (4 agents locataires pour 20 logements). Après le dépôt d’une pétition des agents, les représentants syndicaux ont mis en avant l’occupation à + de 50 % (4 agents et 10 tiers soit 14 logements occupés sur 20) ainsi que de la possibilité d’arrivées de jeunes agents pour remplacer les départs en retraite et de la nécessité de pouvoir leur proposer un logement. Face à la fin de non recevoir du président, les organisations syndicales ont sollicité une interruption de séance et ont unanimement décidé de quitter le CA. Sur ce thème précis, nous avons eu l’impression de participer à un débat biaisé. Ainsi, lors de l’étude préalable de ces éventuelles ventes, au niveau local, plusieurs présidents de CRM ont introduit le sujet par des phrases très voisines de « la DG m’a demandé de vendre tel immeuble, donc nous n’avons pas d’autre choix ... » Idéal pour mettre en confiance les élus locaux et nationaux. Ça sera sans nous !

Paris, le 24 novembre 2009.