Travaux programmés … Masse rénovée ?

Suite à des ventes d’immeubles, un retour de fonds au C.A.S (Compte d’Affectation Spécial) plus conséquent que les années précédentes permettra de lancer une tranche importante de travaux, mais de nombreux locataires devront toutefois patienter quelques temps avant de voir leur habitat s’améliorer.

Les décisions seront entérinées par un vote lors du CA Masse du 17 novembre. Ce CA s’annonce houleux si le DG ne revoit pas sa copie en matière d’augmentation des loyers suite à rénovation. Le projet qui nous était présenté ce jour est inacceptable en l’état.

Travaux priorisés, mais certains restent à quai…

Lors de la première partie de ce groupe de travail nous était présentée la longue liste des travaux demandés par les services régionaux, puis reclassés par le service central selon un ordre de priorité (niveau de 3 à 1).

Ainsi, apparaissaient en premier lieu les travaux « relevant de l’obligation du bailleur » (niveau 3), suivis par ceux dits de « confort » (niveau 2) et enfin ceux ne relevant que de « l’esthétique » (niveau 1).

Première constatation : les services régionaux se sont autocensurés et n’ont pas retenus de manière exhaustive ce qu’ils avaient listé l’année précédente. Toutefois, le montant de leurs demandes s’élève presque à 9 millions d’euros.

L’EPA a une capacité d’autofinancement de 2,9 millions d’euros. Les travaux prioritaires de niveau 3 (obligation du bailleur) atteignant la somme de 3,8 millions d’euros (études, publicité et honoraires compris), il aurait fallu procéder à des choix. Grâce à la somme supplémentaire de 1,2 million d’euros retournée au CAS suite à des ventes d’immeubles, l’EPA va pouvoir faire face intégralement aux obligations du propriétaire.

Cette embellie ne permettra malheureusement pas de réaliser des travaux indispensables (exemple des cages d’escaliers de la cité sétoise) mais non classés prioritaires par les Commissions Régionales. C’est dire le combat qui nous attend dans les années à venir.

Chantiers engagés … meilleure visibilité ?

Trois hypothèses d’utilisation de ces fonds nous ont été présentées par le service central. La proposition qui a recueilli l’unanimité des organisations syndicales présentes est celle élaborant le principe d’une programmation pluriannuelle (sur trois ans) de travaux de grande ampleur. Cela permettrait le déclenchement de manière concomitante de plusieurs opérations en étalant dans le temps leur financement.

La CFDT a relevé que ceci permettrait également aux locataires une meilleure visibilité sur plusieurs années des travaux en passe d’être réalisés. Qui plus est, cela correspond à notre demande réitérée d’une vision d’ensemble des travaux nécessaires à la rénovation du parc immobilier de l’EPA.

L’abondement du CAS suite à des ventes d’immeubles pourrait permettre de finaliser les travaux de rénovation dans les cités de La Rochelle et du Havre, et de sécuriser le financement du bail de réservation des bâtiments G et K de la cité de La Joliette par la signature d’un contrat de « conseil » avec une société d’ingénierie. Cet interlocuteur devrait regrouper des compétences en matière d’architecture, de financement (montage financier) et juridiques. Ce contrat a été évalué à environ 105 000 euros par le service central.

Cagnotte supplémentaire … travaux à satisfaire !

Enfin une confirmation attendue depuis le précédent groupe de travail : 4,2 millions d’euros sont en passe d’être inscrits au budget de l’EPA, suite à la conclusion de ventes de cités et de terrains.

Cette somme relève d’une tranche additionnelle pour 2010 et peut être utilisée de façons différentes. Là encore, le service central nous a présenté plusieurs options. Nous avons proposé de classer les travaux par ordre de priorité, quand bien même ils dépasseraient nos capacités de financement, et d’en débattre à nouveau lors du CA décisionnel de Novembre. Il s’agit pour nous, de prendre date pour que ces opérations soient lancées en 2010 ou 2011 au plus tard.

Une tendance s’est dégagée pour classer en premier la cité de Baimbridge, pour laquelle un diagnostic général est en passe d’être réalisé par la DDE. Suivraient les réservations des logements dans les bâtiments G et K à MARSEILLE, puis la rénovation de l’ensemble des cités en Corse et au Léman.

Cités rénovées … loyers augmentés !

La suite de la réunion est vite devenue conflictuelle. Il s’agissait de débattre des augmentations de loyers.

Les loyers représentent une importante source de recette pour l’EPA, à même de permettre l’entretien et la rénovation des cités. La discussion reste donc ouverte lorsqu’il s’agit de financer de véritables travaux d’amélioration. A priori, la DG a perdu de vue cette notion.

L’étanchéité des toitures, les mises en conformité des installations électrique, du gaz ou encore le désamiantage relèvent des obligations légales du propriétaire et ne doivent donc pas entrer dans la balance des discussions.

Pour une cité entièrement rénovée, l’administration envisagerait des augmentations pouvant atteindre 20 à 25% de hausse pour aligner nos redevances d’occupation sur les loyers des logements sociaux. D’après la parité administrative, ces derniers seraient plus élevés. C’est loin d’être le cas partout !

Le 17 novembre, il ne sera pas question d’accepter des réévaluations, (augmentation générale et refonte de la grille des loyers) supérieures à l’augmentation de l’IRL (indice de référence des loyers). Nous attendons une évolution du projet administratif sur le sujet.

Une revendication CFDT exaucée…finances de l’EPA améliorées !

Les premières cités ouvertes aux agents du MINEFE ont vu leur taux d’occupation grimper en flèche. L’aboutissement d’une vieille revendication de la CFDT permet donc de régler les difficultés de logements de personnels d’administrations voisines tout en améliorant les finances de l’EPA, et donc sa capacité d’investissement. La Directrice de l’EPA nous a d’ailleurs clairement dit que cette mesure d’ouverture avait permis de sauver la cité de LA SEYNE, qui était condamnée à la vente par le nombre réduit d’agents en activité qui l’occupait.

Enfin, en CORSE, il va être procédé à la remise en état de logements qui n’étaient plus proposés à la location en raison de leur vétusté. Si ces appartements ne trouvent pas preneurs parmi la population douanière, ils seront proposés à d’autres fonctionnaires du ministère, par l’intermédiaire de l’ALPAF. Les besoins sont réels.

Paris, le 12 octobre 2009.